L’ancien retrouve son lustre d’antan avec le Denormandie. Apparu il y a tout juste un an, ce dispositif fiscal est en passe de devenir aussi connu que le Pinel. D’autant plus qu’avec le loi de Finances 2020, il s’est assoupli. Qu’est-ce qui a changé ? Que faut-il retenir ? Parent pauvre des aides fiscales au logement, l’ancien a désormais une place de choix. Tour d’horizon.
Le dispositif Denormandie : petit rappel
Il tire son nom du ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie. Lancé le 1er janvier 2019, pour une durée alors de deux ans, ce dispositif d’investissement locatif vise à accélérer, dans les villes moyennes, la rénovation des bâtiments vides ou en piteux état pour les remettre sur le marché et donc à réduire la vacance.
Calqué sur le modèle du Pinel : même réduction fiscale, même engagement de location, mêmes plafonds de loyer et de ressources du locataire. Pour bénéficier de l’avantage fiscal du Denormandie il faut répondre à cetaines conditions :
- la réduction d’impôt de varie de 12 % à 21 % selon la durée de location (voir illustration plus bas).
- le dispositif s’applique à l’immobilier ancien avec travaux. Ces derniers doivent représenter au moins 25 % du montant de l’opération immobilière.
- le Denormandie s’applique uniquement (jusqu’à la loi de Finances 2020) dans les 222 villes du plan Action cœur de ville (233 communes au 15 janvier 2020) et dans celles qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT). Fin 2019, on en comptait une cinquantaine.
- côté locataires, les conditions sont tout aussi strictes. Leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de l’endroit où se situe le logement. Idem pour les loyers, ils ne doivent pas dépasser un certain montant : ils sont plafonnés.
- une fois rénové, le bien situé dans une copropriété doit afficher une performance énergétique d’au moins 20 %.
Au vu de sa popularité, la loi de Finances a donné un petit coup de fouet au dispositif Denormandie. Plus souple, plus accessible. Voyons tout ça de plus près…
Les nouveautés du dispositif Denormandie
Les premiers pas du dispositif n’ont pas été flamboyants. En effet, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), la demande est là, mais l’offre ne suit pas. Pour pallier ces difficultés, le gouvernement a décidé d’assouplir ce dispositif afin de le rendre plus accessible :
- Prolongement d’un an de l’avantage fiscal lié au Denormandie. Il devait s’arrêter le 31 décembre 2021, il courra désormais jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les zones éligibles ont été élargies. Comment ? En simplifiant le zonage. Désormais, les logements ouvrant droit à l’avantage fiscal peuvent être situés dans l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus dans les seuls centres-villes.
- Les travaux éligibles ont également été élargis. Pour atteindre les 25 % du coût total de l’opération, l’investisseur peut désormais prendre en compte non seulement les travaux de rénovation, mais aussi ceux dits d’« amélioration ». Il s’agit de travaux permettant :
- la modernisation,
- l’assainissement
- l’aménagement de surfaces habitables dont les combles et les sous-sols
- la création de surface habitable nouvelle
Rien de plus important que l’emplacement
Comme pour tout investissement, et encore plus lorsqu’il s’agit de villes moyennes ou petites qui voient leurs centres désertés, le choix de l’emplacement est primordial. En clair, avant de faire un investissement immobilier, il faut avoir une connaissance solide du marché local.
Pourquoi est-ce si important pour le dispositif Denormandie ? Car l’obtention de l’avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. Résultat, si vous ne parvenez pas à louer votre bien vous risquez de faire face à une reprise de la réduction d’impôt par l’administration fiscale. De plus, n’oubliez pas votre plus-value à la revente ! En effet, vous pouvez aussi être confronté à la nécessité de revendre rapidement votre bien.
Parmi les communes éligibles au Denormandie, certaines sortent du lot, car elles allient bonne situation géographique, démographie élevée et taux de vacance faible :
- Cholet,
- La Roche-sur-Yon,
- Saint-Malo,
- Saint-Nazaire,
- Albi,
- Grasse,
- Colmar,
- Sartrouville,
- Mantes-la-Jolie,
- Wattrelos,
- Poissy,
- Corbeil-Essonnes,
- Limoges
- Poitiers
Si l’aventure de l’investissement immobilier vous fait peur ou vous paraît trop risquée, une solution alternative est possible : investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). D’ailleurs, depuis, mais dernier, Urban Vitalim n°3 géré par Urban Premium, a lancé la seule SCPI qui propose une défiscalisation « Denormandie ». Les premières cibles sont Saint-Brieuc, Niort et Narbonne. À suivre…
