Comment déclarer ses revenus Airbnb aux impôts en 2023 ?

Lorsque vous décidez de devenir hôte Airbnb, c’est-à-dire de mettre votre logement, ou une partie de ce dernier, en location sur la plateforme, il est impératif de prendre connaissance des obligations fiscales qui s’y rattachent. Concrètement, comment faire en tant que particulier pour déclarer vos revenus Airbnb aux impôts ? 

Les principales nouveautés apportées par la Loi de finance 2023

Revalorisation des seuils pour l’option du régime micro

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le Code général des impôts prévoit que les seuils maximums de recettes pour opter pour le régime micro-BIC (régime qui offre un abattement forfaitaire de charge sur le chiffre d’affaire) sont actualisés tous les 3 ans dans la même mesure que la revalorisation triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu, arrondi à la centaine d’euros la plus proche.

Compte tenu des revalorisations du barème de l’impôt sur le revenu pour les années 2020, 2021 et 2023, le seuil maximum de recettes pour opter pour le régime micro-BIC à fait l’objet d’une actualisation dans la loi de finance pour 2023 passant de 72 600 € à 77 700 € pour les locations meublées classiques et de 176 200 € à 188 700 € pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôte. Cette révision s’appliquera au 1er janvier 2023.

Un assujettissement à la TVA des locations meublées élargi

L’activité de location meublée est en principe exonérée de TVA. Cependant le Code général des impôts soumettait les propriétaires à la TVA si le logement meublé était complété par trois prestations para-hôtelières au moins parmi les suivantes :

• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception de la clientèle
• Le petit déjeuner

Les locations meublées de tourisme seront désormais soumises à la TVA même si une seule des quatre prestations para-hôtelières précitées est réalisée. Les contribuables pourront cependant opter pour le régime de franchise en base de TVA si et si leur chiffre d'affaires annuel est inférieur à 85 800€. Les locations meublées proposées sur les plateformes de type Airbnb sont donc concernées par ce changement.

Il s’agit ici d’une nouvelle positive pour les loueurs en meublé. En effet, l'assujettissement à un régime réel de TVA permet de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou sur le coût des travaux, sur les frais d’entretien ou de réparation et sur toutes les dépenses afférentes à l'activité. Si ce régime n’est pas avantageux, le loueur en meublé pourra toujours opter pour le régime de franchise en base de TVA (à condition d’avoir des recettes locatives inférieures à 85 800 € par an). Le loueur sera alors exonéré de la déclaration et du paiement de la TVA.

Exclusion du régime micro-BIC pour les propriétaires qui mettent en location meublée plus de deux biens

La Loi de Finances pour 2023 indique qu’à partir de trois biens mis en location meublée (qu’ils soient classés ou non) le contribuable sera exclu du régime micro-BIC, rendant impossible le bénéfice de l’abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel BIC prendrait alors le relais.

Ajout d’un seuil de performance énergétique minimum au critère de “décence d’un logement mis en location”

Les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus proposer leur logement à la location. Les logements ayant une note “G+” c'est- à dire les "pires" logements classés “G” (ayant une consommation de plus de 450 kwh par m2 et par an) au DPE (diagnostic de performance énergétique), ne pourront plus être mis à la location à partir du 1er janvier 2023. 

En 2025 l’ensemble des logements classés “G” seront exclus de la location. Cette exclusion sera élargie aux logements classés “F” en 2028, puis à ceux classés “E” en 2034 (pour les Dom les interdictions seront retardées par rapport à la métropole : exclusion des logements “G” à partir de 2028 puis “F” en 2034).

Rappel des mesures de la Loi de finances 2022 : délais d’option pour le régime réel et de dénonciation du régime micro rallongés

Exercice de l’option pour le régime réel

Les personnes placées de plein droit sous le régime micro-BIC ont la possibilité d’opter pour un régime réel d’imposition. Pour être applicable aux revenus réalisés en année N, cette option devait auparavant être exercée avant le 1er février de l’année N.

Ce délai d’option pour le régime réel est repoussé jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n°2042 souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option s’applique.

Autrement dit, l’option pour un régime réel BIC applicable aux revenus réalisés en 2022 devra être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus 2022, soit courant avril/mai 2023.

Dénonciation des options pour un régime réel

Les personnes placées sur option sous un régime réel BIC peuvent renoncer à leur option et bénéficier du régime micro-BIC. Pour être applicable aux revenus réalisés en année N, cette dénonciation devait auparavant être exercée avant le 1er février de l’année N.

Ce délai de dénonciation de l’option au régime réel BIC est repoussé jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n°2042 souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option s’applique.

Autrement dit, la dénonciation de l’option au régime réel BIC pour les revenus réalisés en 2022 devra être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus 2022, soit courant mai 2023.

Sous quel régime juridique déclarer ?

Lorsque vous mettez votre maison ou appartement en location, vous percevez des revenus. Ces revenus doivent ensuite être déclarés à l’administration fiscale sur votre déclaration de revenus. 

Par exemple : 

Si vous avez loué votre appartement en 2022, vous devrez déclarer les revenus que vous avez perçus de cette location lors de votre déclaration en avril/mai 2022. Pour comprendre où vous devez déclarer, suivons ensemble ce petit raisonnement.

Déterminons tout d’abord la catégorie juridique de votre revenu : 

• Logiquement, le bien que vous mettez en location est meublé. Le revenu que vous percevez appartient donc à la catégorie juridique des Bénéfices Industriels et Commerciaux : c’est étrange mais c’est ainsi ! 
• Plus précisément, vous devrez déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : ce régime allège considérablement la complexité administrative de votre location. 
• Attention : vos revenus Airbnb ne correspondent pas à des revenus fonciers (locations non-meublées uniquement). 

Maintenant que nous connaissons la catégorie juridique de ce revenu, tâchons de déterminer son régime fiscal. 

Sous quel régime fiscal déclarer ?

Lorsque vous déclarez en tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes :

• le régime “micro-BIC”
• le régime “réel”

Déclarer vos revenus Airbnb sous le régime micro-BIC 

• Vous pouvez bénéficier de ce régime si vous ne dépassez pas 77 700 € * de revenus bruts (il existe une exception pour les locations meublées effectuées sous le statut “meublé de tourisme” ou “chambres d’hôtes” : le seuil est porté à 188 700 €). 
• Dans ce régime, vous devez déclarer les revenus bruts que vous avez perçus. Ces revenus bruts correspondent aux revenus nets plus les frais et charges. 
• Concrètement, dans le cas d’une location Airbnb, ce montant est égal :
  • aux revenus de la location,
  • majoré des frais de ménage (s’il y en a eu),
  • majoré des frais de plateforme de 3 %.
• Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50 % sur les montants déclarés. Cet abattement n’est pas “gratuit” : il correspond à un abattement forfaitaire qui est censé correspondre aux montants des frais et charges que vous avez supportés. C’est pour cette raison que vous devez donc déclarer le montant de revenus bruts sans déduire aucune charge. 
• L'abattement de 50 % est appliqué automatiquement par l'administration fiscale et le montant net est ensuite directement imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux.

 

Exemples

1 – Vous louez une résidence secondaire et obtenez 200 € de revenus. 

Le montant étant inférieur à 305 €, vous êtes donc exonéré d’impôts. 

2 – Vous avez cette fois-ci perçu 9 000 € de loyers plus 1 000 € de frais de ménage que vous avez facturés à vos locataires. 

Sur ces 10 000 €, Airbnb prélève une commission de 3 % (soit 300 €). Airbnb vous verse donc sur votre compte bancaire 9 700 €.

Vous devez déclarer à l’administration fiscale 10 000 €.

Vous ne dépassez pas 77 700 € de revenus, vous pouvez donc bénéficier du régime micro-BIC. 

Pour cela, vous devez déclarer les revenus bruts, soit les 10 000 € de revenus locatifs. 

• Vous bénéficierez d’un abattement de 50 % sur le montant déclaré, soit 10 000 / 2 = 5 000 €. 

• Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous serez imposé à 30 % puis à 17,2 % correspondant aux taux des prélèvements sociaux.

  • 5 000 x 30 % = 1 500 €

  • 5 000 x 17,2 % = 860 €

Le montant de l’imposition correspondant à vos revenus de location 2 360 € (soit 1 500 € + 860€). 

Déclarer Airbnb sous le régime réel 

Dans ce régime, vous devez déclarer le montant net de frais et charges que vous avez réellement supportées. Ce montant est calculé sur un formulaire annexe, le 2031-SD, qui est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus. Le montant net est ensuite directement imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. 

• Le barème progressif correspond au barème de l’impôt sur le revenu avec les différentes tranches d’imposition de 0%, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %.

• Les prélèvements sociaux sont fixés à 17,2 %.

Exemple : 

Vous avez perçu 9 000 € de loyers plus 1 000 € de frais de ménage que vous avez facturés à vos locataires. Sur ces 10 000 €, Airbnb prélève une commission de 3 % (soit 300 €). Airbnb vous verse donc sur votre compte bancaire 9 700 €.

Vous devez déclarer à l’administration fiscale 10 000 €. Sur ces 10 000 €, vous pourrez déduire 300 €. Ce qui fait 9 700 € qui seront soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous serez imposé à 30 % puis à 17,2 % correspondant aux taux des prélèvements sociaux. 

• 9 700 x 30 % = 2 910 €

• 9 700 x 17,2 % = 1 668 €

Le montant de votre l’imposition correspondant à vos revenus de location sera de 4 578 € (2 910 € + 1 668 €). 

Détermination du revenu net imposable
Laura possède une maison composée de deux chambres en France. Elle met en location occasionnellement une chambre le week-end.
Le revenu brut total perçu en 2022 s’élève à 6 000 €.
Il existe deux méthodes de détermination du revenu net imposable.
Scénario 1 : Régime micro-bic – Le contribuable peut déduire forfaitairement 50 % du revenu brut au titre des dépenses (cas des locations meublées classiques)
Revenu de location brut		6 000 €
Moins dépenses déductibles	50 % d’abattement forfaitaire applicable	(3 000 €)
Revenu net imposable		3 000 €
Scénario 2 : Régime micro-bic – Le contribuable peut déduire forfaitairement 71 % du revenu brut au titre des dépenses (cas des locations meublées effectuées sous le statut “tourisme classé” ou “chambres d’hôtes”)
Revenu de location brut		6 000 €
Moins dépenses déductibles	71 % d’abattement forfaitaire applicable	(4 260 €)
Revenu net imposable		1 740 €

Comment choisir entre régime micro-BIC et régime réel ?

La question à se poser est la suivante : lequel sera le plus pertinent suivant votre situation ?

• Si vous percevez moins de 77 700 € * brut, vous avez donc le choix entre le régime micro et le régime réel.
• Le régime micro-BIC sera plus efficace, si le montant de vos charges est inférieur au montant correspondant à l’abattement de 50 %. En revanche, s’il est supérieur, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

Qu’entend-on par frais et charges ? 

Les frais et charges sont multiples. Ils regroupent : 

• Les frais généraux : intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, frais de comptabilité etc.
• Les 3 % des frais de plateforme d’Airbnb,
• Les charges de personnel,
• Les autres charges de gestion courante : les frais d’entretien et de réparation,
• Les primes d’assurances,
• Les amortissements,
• Les provisions pour charges.

Exemple : 

Dans les exemples précédents, il est préférable de choisir le régime micro-BIC puisque le montant de l’impôt sera de 2 360 €. Alors que dans le régime réel, le montant de l’impôt est de 4 578 € (sous réserve qu’il n’y ait pas d’autres charges que la commission AirBNB).

À noter : vous devez également prendre en compte le nombre de parts qui composent votre foyer fiscal.

Comment remplir ma déclaration de revenus ?

Maintenant que vous connaissez le régime juridique auquel se rattache votre bien, que vous savez quel régime fiscal choisir, arrive le moment tant attendu où vous devez remplir vos revenus dans la bonne case. 

Vous vous devez de déclarer la totalité des revenus locatifs perçus au cours de l’année pour leurs montants bruts (c’est-à-dire loyers et frais services Airbnb inclus). Airbnb ne se charge pas de cette déclaration en votre lieu et place.

Attention : en cas d’absence de déclaration, vous risquez un contrôle voire un redressement de la part de l’administration fiscale. N’oubliez donc pas de mentionner ces montants dans votre déclaration annuelle.

Vous déclarez vos revenus Airbnb sous le régime micro-BIC 

Tout se passe sur la déclaration 2042 C PRO. Encore une fois, il s’agit d’une petite curiosité de l’administration fiscale : vous déclarez vos revenus en tant que Loueur Meublé Non Professionnel sur une déclaration PRO. Vous êtes tout de même sur le bon formulaire. 

Vous devez alors renseigner vos revenus bruts, c’est-à-dire ré-incorporer les frais de ménage dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD.

Le choix entre ces trois cases se fait en fonction de la personne qui perçoit ces revenus : si c’est le déclarant n°1, il faudra remplir la case 5ND, le déclarant n°2, la case 5OD ou une personne à charge, la case 5PD. 

Vous déclarez vos revenus Airbnb sous le régime réel 

• Vous devez d’abord remplir le formulaire 2031-SD. Ce formulaire devra être envoyé avant le 3 mai 2022, peu avant votre déclaration de revenus, à votre SIE (Service des Impôts des Entreprises). 
• Vous reporterez alors le montant calculé ligne 4 de ce formulaire, en case 5NA à 5PK sur le formulaire 2042 C PRO de votre déclaration de revenus. Comme pour le régime micro-BIC, le choix dépendra dans un premier temps de la personne qui perçoit ces revenus.
• Enfin, vous verrez également la mention “OGA / Viseur” et “Sans”. Dans ce régime, vous pouvez en effet faire certifier vos comptes par un OGA (Organisme de Gestion Agréé) , ce qui est très souvent suggéré. Si vous décidez de vous en passer, vos revenus nets seront majorés de 25 %. 

Attention : 

Le formulaire 2031-SD est beaucoup plus complexe à remplir : il vous est également suggéré d’être aidé par un comptable. 

Récapitulatif des régimes fiscaux

	Régime du micro-BIC	Régime du réel
Plafond	Revenus bruts inférieurs à 77 700 € *	Aucun
Détermination du bénéfice imposable	Abattement :   50 %, si la location n’est pas un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes 71 %, si la location est qualifiée de meublé de tourisme classé ou de chambres d’hôtes	Revenus bruts – frais et charges
Déclarations fiscales	N° 2042 C PRO   Montant des recettes à la ligne 5ND	Remplir le formulaire 2031-SD.   Apporter le montant des recettes dans le formulaire N° 2042 C PRO

Je loue ma résidence principale : suis-je exonéré ?

Lorsque vous louez votre résidence principale, vous pouvez effectivement bénéficier d’une exonération d’impôt. 

Petit rappel : votre résidence principale correspond au domicile que vous habitez pendant une durée d’au moins huit mois. 

Vous êtes exonérés d’impôt sur le revenu si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale:

• à des personnes qui n’y élisent pas leur domicile, c’est à dire à la journée, à la semaine ou au mois (cas des touristes par exemple) ; 
• les loyers perçus au titre de cette location n’excèdent pas 760 € TTC par an (si en plus de la location vous fournissez d’autres prestations, comme par exemple le petit déjeuner, le prix de ces prestations doit être pris en compte).

Exemples : 

Exemple 1 – Vous louez une pièce dans votre résidence principale, ce qui vous rapporte 550 € par an.

• Vous serez donc exonéré d’impôt sur ce montant
• Vous n’avez rien à déclarer sur votre 2042 C PRO

Exemple 2 – Vous louez une pièce dans votre résidence principale et percevez cette fois-ci des revenus locatifs de 1 000 €. Vous déclarez votre location au régime micro-BIC. Votre tranche marginale d’imposition est de 30 %.

• Vous bénéficiez de l’abattement de 50 %.
• Le montant d’impôt à payer sera égal à 1000 x 50 % x 30 % = 150 €
• Le montant de prélèvements sociaux sera égal à 1000 x 50 % x 17,2 % = 86 €

Le montant de votre imposition sera de 236 € (150 € + 86 €). 

Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : est-ce que ma location Airbnb correspond à l’un de ces régimes ?

Par défaut, les meublés de tourisme ne sont pas classés.

Le cas des meublés de tourisme classés

Le régime meublé de tourisme classé (1*, 2*, etc.) vous permet de bénéficier d’un abattement de 71 %, au lieu de 50 %, si vous déclarez au régime micro-BIC. Le plafond est également relevé à 188 700 € *, au lieu de 77 700 € *.

Attention : la définition d’un meublé de tourisme est très précise. Pour bénéficier de ce régime, vous devez au préalable en faire la demande à un organisme agréé par l'État. 

Que faire concrètement pour bénéficier de ce régime ?

• En faire la demande à votre mairie en remplissant le formulaire n°14004*04 ; 
• Être ensuite accrédité par un organisme indépendant qui vous sera communiqué par votre mairie. 

Si vous n’avez pas réalisé toutes ces démarches avec succès, votre location Airbnb, même si elle a lieu dans un lieu touristique (Saint-Tropez, Courchevel, Paris…) est considérée comme étant un meublé de tourisme non classé. 

Le régime des chambres d’hôtes

Le régime des chambres d’hôtes vous permet également de bénéficier d’un abattement de 71 % dans la limite de 188 700 € *. 

Attention : le régime des chambres d’hôtes est un régime très encadré dont les règles sont différentes de la simple location meublée classique. Ainsi, mettre en location meublée une chambre de son habitation principale et servir le petit déjeuner ne suffit pas à vous donner le statut de loueur en chambres d’hôtes tel qu’il est défini par la loi !

Que faire concrètement pour bénéficier de ce régime ?

• La chambre se situe chez vous et que vous soyez qui présent pour accueillir les locataires ;
• Vous avez déclaré au préalable auprès de votre mairie votre activité de chambres d’hôtes ;
• La chambres d’hôtes donne accès à une salle de bains et à un w-c privatif ;
• Que la location de la chambre soit assortie de prestations telles que le petit déjeuner ou encore la fourniture du linge de maison.

À noter : si les recettes (loyers et prestations annexes) perçues au titre de votre activité de chambres d’hôtes ne dépassent pas 760 TTC par an, vous pouvez alors bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu évoquée plus haut.

Le cas particulier des Expériences sur Airbnb

Vous pouvez organiser des « Experiences » sur Airbnb : aux yeux du droit fiscal français, vous réalisez alors une prestation de services rémunérée. Ces revenus sont concernés par la transmission automatique à l’administration fiscale. Comment les déclarer ?

Pour consulter notre article dédié sur les expériences Airbnb, rendez vous ici.

À quelle catégorie juridique les revenus d’Airbnb Experience sont-ils rattachés ?

Les revenus que vous percevez de l’activité d’Airbnb Experience peuvent correspondre soit à des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soit à des BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Tout dépend de la nature de l’activité proposée.

Plus précisément, il s’agit de prestations de services.

Sous quel régime fiscal déclarer les revenus d’Airbnb Experience ?

Comme pour la LMNP, les prestations de services peuvent être déclarées selon deux régimes fiscaux différents :

• Le régime micro-BIC,
• Le régime réel.

Dans le régime micro-BIC :

• Les revenus sont plafonnés à 77 700 €.
• Vous devez déclarer le montant brut des revenus perçus, en l'occurrence votre chiffre d’affaires HT. En contrepartie, vous bénéficierez d’un abattement de 50 %.
• Le montant après abattement est ensuite imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Ce montant devra être déclaré sur la 2042 C PRO.

Dans le régime réel :

• Calculez votre bénéfice, c’est-à-dire le montant de vos revenus perçus nets de frais et de charges. Vous n’êtes alors imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu que sur ce dernier montant.
• Vous devrez déposer une déclaration annexe, le formulaire 2031-SD à envoyer au SIE (Services des Impôts des Entreprises) : ce formulaire servira à calculer le montant de vos revenus nets de frais et de charges, en l’occurrence votre bénéfice.
• Ce montant devra ensuite être reporté sur la 2042 C PRO.

Le bon plan : les conciergeries Airbnb

La mise en œuvre d’une location Airbnb peut prendre du temps pour les propriétaires. En effet ces derniers doivent être disponibles tant à l’arrivée des locataires qu’à leur départ et gérer seuls les réservations, la remise des clefs mais encore le ménage du logement.

Beaucoup d’hôtes Airbnb ne résident pas dans la même ville que leur bien mis en location ce qui peut rendre la réalisation de ces tâches complexes. Dès lors, des conciergeries proposent leurs services pour assister les propriétaires dans la gestion de leur bien loué sur des plateformes comme Airbnb, moyennant une commission prélevée sur les versements des voyageurs.

Une conciergerie Airbnb : c’est quoi ?

Une conciergerie Airbnb est une équipe gérant en votre lieu et place votre logement mis en location. Cette gestion concerne tant l’accueil, le ménage, le check out, la création d’annonces que la communication avec les voyageurs.

Ce type d’entreprise est spécialisé dans la gestion de locations saisonnières, touristiques de longue ou courte durée.

Tout hôte sur Airbnb peut recourir aux services d’une conciergerie. À titre d’exemple, la société Luckey propose de tels services, dans de nombreuses localités en France et en Espagne.

Les différents types de conciergerie

Plusieurs services vous sont proposés. Ainsi vous pouvez opter pour :

• la gestion administrative de votre logement : l’équipe de conciergerie peut gérer votre annonce (photos, descriptions), les prix (réductions, prix adaptés aux saisons) mais aussi votre calendrier de location,
• l’accueil des voyageurs : réception des locataires, visite du logement, remise des clefs,
• l’entretien, le ménage ou l’agencement du logement : au départ de chaque locataire ou même pendant la location.

À charge pour vous de choisir le service vous correspondant le mieux.