Des envies de diversifier votre patrimoine immobilier ? Les SCPI pourraient bien être la solution ! Il faut dire que la pierre papier a bien des avantages : accessible, diversifiée, rentable… que demande le peuple ? Cerise sur le gâteau, vous n’aurez pas à vous soucier des problématiques de gestion, d’achat et de localisation. Le tout, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Alors, oui, présentés ainsi, les SCPI semblent parfaites, mais restons tout de même prudents ! Comme de nombreux produits financiers, la pierre papier présente aussi des risques et il est bon de les comprendre et de les analyser avant de se lancer.
Voilà pourquoi, chez Tacotax, il nous semblait utile de nous pencher de plus près sur ces fameuses SCPI !
Comment fonctionnent-elles ? Qui peut en bénéficier ? Quelle SCPI choisir ? Quels sont les différents types de SCPI ? Quelle somme investir ? Bref, vous aurez toutes les clés en main pour faire les bons choix. À vous de jouer !
SCPI : tout comprendre en 3 questions
Qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI, appelé aussi pierre papier, sont des véhicules qui permettent d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
En clair, une SCPI achète et met en location des biens immobiliers grâce à l’argent des investisseurs, et leur reverse une partie des revenus perçus à hauteur du montant de leur investissement.
La SCPI est en effet, un bon moyen de diversifier ses actifs tout en mutualisant le risque. Comment ? C’est simple, la SCPI dispose d’un portefeuille constitué de plusieurs immeubles locatifs, chacun occupé par un ou plusieurs locataires. En clair, si une des entreprises en place ne paie pas son loyer ou si certaines surfaces restent vacantes, pas de panique ! Le manque à gagner sera minimisé par la présence de nombreux autres occupants.
Autre point fort, la pierre papier ne se limite pas à l’habitat (même si c’est souvent le cas). Eh oui, c’est une fenêtre vers l’immobilier tertiaire. Bien plus intéressant car plus performant. Malheureusement il est souvent inaccessible « en solo », car le moindre actif vaut plusieurs millions d’euros. La SCPI le rend accessible à n’importe quel investisseur. Il serait dommage de passer à côté, car entre l’embellie économique qui augmente la demande, l’augmentation des loyers et les taux d’occupation, le secteur de l’immobilier d’entreprise a tout pour plaire.
Comment ça marche ?
Ces sociétés de gestion utilisent le capital investi des souscripteurs de parts pour faire l’acquisition de biens immobiliers dans le tertiaire, qu’elle mettra par la suite en location :
- Les épargnants souscrivent une SCPI en achetant des parts,
- La société de gestion achète des immeubles et en assure la gestion locative grâce à cet argent,
- Les loyers perçus par la SCPI sont par la suite redistribués aux actionnaires, au prorata des parts qu’ils détiennent
- L’AMF, l’assemblée générale des associés, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et un expert immobilier font office d’organe de contrôle pour s’assurer du bon fonctionnement.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Les SCPI de rendement
Comme leur nom l’indique, elles poursuivent un objectif de rendement. Ce sont les SCPI les plus connues. Elles sont composées d’immobilier classique diversifié (bureaux, locaux d’activité, etc), mais aussi de murs de magasins ou encore de résidences de services (seniors, étudiantes, médicalisées, etc.).
Pour investir dans une société de ce type, vous pourrez en acheter des parts :
- en direct,
- au comptant,
- à crédit,
- en nue-propriété,
- ou bien inclure des parts en tant qu’unités de compte d’une assurance vie.
| Bon à savoir : Les frais de souscriptions sont inclus dans le prix de souscription de parts : ils varient entre 8 et 10 %. Les frais de gestion, quant à eux, sont de 0,5 à 1 % par an. |
Pour sécuriser au maximum ce type d’investissement, les SCPI de rendement sont contrôlées par différents organes, à savoir :
- L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ;
- L’assemblée générale des associés ;
- Le Conseil de Surveillance ;
- Le commissaire aux comptes ;
- Un expert immobilier.
Les SCPI fiscales
Vous chercher à réduire vos impôts ? Ces SCPI sont faites pour vous ! Les réductions d’impôt dépendent de la loi de finances sur laquelle se greffent ces SCPI fiscales. Par exemple, dans le cas de la loi Pinel, l’avantage fiscal est le suivant :
- 12 % pour une mise en location de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Les SCPI de plus-value
Ici, c’est le potentiel de revalorisation des biens qui compte. L’objectif : investir dans des biens immobiliers dont les prix ont de grandes chances d’augmenter entre leur achat et leur revente. De ce fait, lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous générerez une plus-value sous forme de capital.
| Attention : Prudence cependant, ce type de SCPI ne permet pas de bénéficier de revenus durant la période de détention des parts, contrairement aux SCPI de rendement. C’est donc un investissement à long, voire très long terme. |
Comment investir en SCPI ?
Comment choisir sa SCPI ?
Pour choisir la meilleure SCPI dans laquelle réaliser son achat, il faut avant tout s’intéresser à vos objectifs financiers et personnels. Une fois déterminés, ils vous permettront d’établir des critères de recherche sur lesquels vous baser. Si le taux de rendement est le principal critère sur lequel se penchent généralement les investisseurs, ce serait une erreur de ne pas s’intéresser à d’autres indicateurs tels que :
- la valeur du patrimoine de la SCPI ;
- le Taux d’Occupation Financier (TOF) qui permet de connaître la proportion des biens détenus par la SCPI qui sont effectivement loués et de comprendre pourquoi les vacances locatives sont nombreuses (si tel est le cas) ;
- les mises en réserves de la SCPI qui correspondent aux sommes mises de côté pour faire face aux difficultés rencontrées sur le marché.
À vous ensuite de placer le curseur pour définir quelle SCPI vous semble la plus adaptée par rapport à vos attentes.
| À quels frais faut-il s’attendre ?
Les SCPI sont sujettes à deux types de frais :
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→ A lire également : SCPI : le nouveau produit star de l’immobilier papier
Où acheter des parts SCPI ?
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour réaliser un achat en SCPI. Vous pouvez vous rendre en banque, mais vous risquez de ne pas trouver grand-chose. En effet, l’établissement bancaire ne vous proposera que les offres qu’il a en stock.
Voilà pourquoi, de nombreuses personnes se tournent vers des conseillers en gestion de patrimoine ou vont chercher de plus amples informations sur internet. Vous pouvez également acheter des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI sélectionnée ou passer par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée.
Quand revendre ses parts SCPI ?
Gardez toujours en tête qu’un placement en SCPI doit s’envisager sur le long terme. Il est donc conseillé de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans avant de penser à leur revente. Pensez-y avant de vous engager dans un tel investissement. De même, il est préférable de vendre après avoir touché les dividendes, que procéder à la cession juste avant. Bien que la revente de parts de SCPI puisse se faire à tout moment, il existe des cas particuliers. Ainsi :
- pour les SCPI fiscale il faut attendre la fin du délai de détention pour vendre au risque de voir annuler l’avantage fiscal qui avait été accordé ;
- en SCPI en assurance-vie, il vaut mieux conserver ses parts pendant 8 ans avant d’envisager la revente pour bénéficier de sa fiscalité avantageuse ;
- tandis que pour les SCPI en nue-propriété : la revente peut se faire à tout moment, mais avec l’accord de l’usufruitier.
Quelle somme investir ?
Sans surprise, cela dépendra principalement du montant de votre capital à investir. Les investisseurs s’accordent à dire qu’une limite de 15 à 20 % de son capital investi en SCPI est une bonne chose. Mais là encore, tout dépend du stade de construction de votre patrimoine.
Quoi qu’il en soit, gardez en tête la règle d’or : diversifiez votre patrimoine ! Si les SCPI sont un excellent moyen de le faire, il est conseillé de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Ainsi, au-delà de 20 000 € d’investissement en SCPI, vous devriez étaler votre capital investi sur plusieurs SCPI afin de mutualiser au mieux les risques.
Retrouvez ci-dessous les prix des parts des SCPI de rendement les plus populaires en 2021 :
| SCPI | Prix de la part |
| Corum Origin | 1 090 € |
| Épargne Pierre | 205 € |
| Pierval Santé | 200 € |
| Primovie | 203 € |
| Immorente | 337 € |
| Primopierre | 208 € |
| Novapierre Allemagne | 260 € |
| Eurovalys | 1 015 € |
La nue-propriété
L’investissement en démembrement : qu’est-ce que c’est ?
Le démembrement peut vous permettre de réaliser un achat en SCPI à moindre frais. Le démembrement consiste à scinder le droit de propriété en deux :
- la nue-propriété, le droit de posséder et de disposer de la chose ;
- l’usufruit, le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les revenus.
Vous pouvez ainsi choisir entre l’un ou l’autre de ces droits, et ne payer que la partie du prix qui y correspond.
Si vous décidez de réaliser un achat en pierre papier en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de la part qui vous permet d’investir davantage. En revanche, vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Vous retrouvez la pleine propriété sans fiscalité à l’issue de cette période et par la même occasion, les revenus qui vont avec. C’est un excellent montage à réaliser si vous cherchez à préparer votre départ à la retraite.
Si vous décidez de devenir usufruitier, vous toucherez les dividendes versés par la SCPI, mais vous n’aurez plus aucun droit sur les parts à l’issue de la période de démembrement.
Les risques
En plus de l’absence de loyers pendant la période de démembrement, les SCPI sont un investissement risqué par nature. En effet, le capital et la valeur des parts ne sont pas garantis, de même que le taux de rendement. Rien ne vous assure donc de réaliser une plus-value puisque le prix peut avoir subi des fluctuations.
Pendant toute la période de démembrement, vos parts de SCPI sont bloquées. Vous pourrez les vendre, mais seulement avec l’accord de l’usufruitier. Dans la mesure où c’est lui qui perçoit les dividendes au cours de cette période, il est peu probable qu’il accepte de vendre. S’il se range de votre côté, il faudra être patient pour vendre vos parts puisqu’elles ne sont pas aussi liquides que des actions notamment.
C’est un risque à prendre en compte, car, si vous êtes en pleine propriété, vous pourrez vendre vos parts, ou au moins essayer. En nue-propriété, c’est impossible sans l’accord de l’usufruitier. Autrement dit, le risque est plus important pour vous. L’usufruitier qui continuera à percevoir les loyers n’a aucun intérêt à vendre.
