Louer sous le régime Pinel oblige le propriétaire à respecter une durée minimale de location, laquelle peut être de 6, 9 ou 12 années. Durant cette période, le bailleur ne peut en aucun cas occuper lui-même le bien. C’est le principe de l’investissement locatif. En Pinel, le choix de la durée de location est décisif, c’est de là que dépend (notamment) le rendement. Faut-il s’engager sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans en loi Pinel ?
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Loi Pinel : faut-il louer sur 6 ou 9 ans ?
Petit rappel pour commencer : en loi Pinel, plus vous louez sur du long terme, plus votre réduction d’impôt sera importante. En effet, le dispositif octroie des réductions d’impôts qui sont fonction de la durée d’engagement de location :
- 6 ans : 12%
- 9 ans : 18%
- 12 ans* : 21%
La réduction porte sur le prix du revient du bien. L’investissement est limité à 2 biens maximum, et 300 000 €.
*À l’issue de la durée de location de 9 ans, l’investisseur peut proroger le dispositif pour une durée de 3 ans.
Loi Pinel : « Un tiens vaut mieux… »
L’on aurait alors tendance à se dire « mieux vaut louer le plus longtemps possible » histoire de maximiser le gain fiscal. Sauf que xxxx n’est pas toujours synonyme de rendement.
Mettons que vous partez sur un engagement de 12 ans (9 ans à l’issue desquels vous repartez pour 3 ans supplémentaires). Durant toute cette période, qui représente plus d’une décennie, il vous sera légalement impossible de vendre, occuper ou louer le bien sous un autre régime que celui du Pinel. Tout écart à cette règle entraîne la suppression, pure et simple, des avantages fiscaux, sauf dans les cas suivants :
- décès du propriétaire ou de son conjoint (marié ou pacsé)
- licenciement du propriétaire (la démission et la rupture conventionnelle ne constituent pas un motif)
- invalidité de 2e et 3e catégorie
Tandis qu’avec une durée d’engagement plus courte, vous conservez vos avantages fiscaux tout en ayant la possibilité d’investir le bien au terme de 6 ou 9 ans, ou de continuer à le louer en loi Pinel, et ainsi d’augmenter le rendement.
6 ans, la durée initiale idéale
C’est du bon sens : en optant pour une durée initiale de 6 ans, le propriétaire minimise les risques et s’assure un rendement stable. Il pourra toujours, au terme des six années, prolonger pour une première durée de 3 ans (pour atteindre 9 ans), et réitérer l’opération au bout de 9 ans (et aller jusqu’à 12 ans). Ce faisant, il atteindra bien la réduction de 21%.
A contrario, en cas d’impondérable (mutation professionnelle, déménagement, accident de la vie, etc.) il pourra toujours récupérer son bien au bout de 6 ans sans pénalités (fiscales) puisque la durée d’engagement est respectée.
En bref, le mieux est de partir sur la durée la plus courte, et d’aviser le temps venu. Il n’est pas rare de voir des investisseurs revendre leur bien au bout de 7 ou 8 ans, pour des raisons X ou Y. Et quand bien même vous savez d’ores et déjà que vous vous inscrivez dans un projet immobilier sur 9 ou 12 ans, rien n’empêche de jouer la carte de la prudence. Même si vos projets sont stables et définis, le marché de l’immobilier lui, est fluctuant.
Choisir un engagement « à court terme » (à échelle immobilière), ce sont d’autant plus de portes laissées ouvertes en cas de changement dans la vie (personnelle ou professionnelle) du bailleur, mais aussi de variations du marché de l’immobilier.
Seule ombre au tableau : la plus-value. Si vous optez pour la revente au terme de 6 ans, n’espérez pas un bénéfice considérable.
Comment déclarer son bien Pinel aux impôts ?
La loi Pinel ouvre droit pour les propriétaires à un avantage fiscal, sous forme de réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location. Cela à condition bien évidemment de porter son investissement Pinel sur sa déclaration de revenus n°2042 C (pour « complémentaire »). Mais que doit-on mentionner, au juste ?
La première année est décisive : c’est là qu’il va falloir choisir la durée d’engagement, et la reporter sur la première déclaration d’impôt.
- le prix de revient de l’investissement
- l’année où il a été réalisé
- la durée de l’investissement : sur chaque ligne de la 2042 C la possibilité de mettre le prix de revient devant un engagement de 6 ans ou de 9 ans.
