Lorsque vous choisissez de recourir au crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, il est important que vous ayez un idée très précise de ce que cela va vous coûter. Cela va dépendre, dans une large mesure, du taux d’intérêt que vous obtenez pour votre prêt.
C’est effectivement un des indicateurs principaux et vous avez raison d’y accorder une importance toute particulière mais en période de taux bas, il est fréquent que plus du tiers du coût total de votre crédit soit généré par d’autres facteurs. Nous vous les avons détaillés ci-dessous.
Le taux d’intérêt hors assurance : le principal coût de votre crédit immobilier
Les variables du taux immobilier
Le taux immobilier proposé par les banques reflète le niveau des taux directeurs des banques centrales. Il varie en fonction de divers éléments conjoncturels et reflète dans une grande mesure le niveau des taux directeurs des banques centrales. Toutefois, il dépend également de votre profil financier et des éléments contenus dans votre dossier. On peut notamment citer :
- Le type de prêt (amortissable à taux fixe ou variable, in fine)
- La durée d’emprunt (le taux augmente avec la durée)
- La région
- Le montant de l’apport
- Le profil de l’emprunteur (âge, revenus…)
Les courtiers pour un meilleur taux
Si vous voulez bénéficier du meilleur taux d’intérêt, il est important de mettre toutes les chances de votre côté. Nous vous conseillons de faire appel à un courtier en crédit immobilier comme Pretto. En plus de vous aider à monter un dossier cohérent ils pourront vous accompagner dans vos négociations avec les banques.
Pensez aux prêts aidés
Le TAEG de l’opération peut aussi être réduit en faisant appel à des prêts aidés. C’est le cas par exemple du prêt à taux zéro ou du prêt accession sociale qui sont accessibles à certains ménages.
L’assurance emprunteur, des gros écarts de coût
Pourquoi prendre une assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur n’est en rien une obligation légale, néanmoins elle vous sera systématiquement demandée par la banque. Elle détermine donc, dans une large mesure, l’obtention d’un prêt immobilier. C’est le deuxième poste de coût du crédit le plus important après les intérêts.
Elle sert à assurer le remboursement des mensualités restantes en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.
Optimiser le coût de l’assurance emprunteur :
Le coût de l’assurance est fortement variable selon l’assureur auquel vous vous adressez. Il peut ainsi changer du simple au double.
Les principaux paramètres qui vont faire varier le prix de l’assurance emprunteur sont :
- Le niveau de couverture : le minimum est la couverture du décès et de l’invalidité définitive. Mais il est possible d’étendre la couverture à d’autres situations, comme par exemple la perte d’emploi.
- Votre âge et votre état de santé
- Le type de contrat (collectif ou individuel) : un contrat collectif (ou contrat groupe) ne va pas prendre en compte le risque associé à chaque emprunteur. Il va donc appliquer une prime moyenne à tous les emprunteurs, pénalisant parfois fortement les jeunes emprunteurs par rapport à un contrat individuel.
- La compétitivité du contrat : toutes choses égales par ailleurs, on peut observer des différences importantes de tarifs d’un contrat à l’autre, il faut donc prendre le temps de bien comparer. Pour faire son choix parmi de nombreux contrats, il vous faut opter pour la délégation d’assurance.
Garantie : hypothèque ou organisme de caution ?
En plus d’une assurance, il vous faudra fournir une garantie à la banque pour qu’elle accepte de vous accorder un crédit immobilier. Elle sert à couvrir la banque lorsque l’assurance ne s’applique pas à la situation.
Ce sont généralement des cas où l’emprunteur ne rembourse pas son crédit alors qu’il n’a pas eu de problème grave de santé. Plusieurs types de garanties existent : leurs coûts varient fortement, et certaines ne s’appliquent pas à toutes les situations.
On distingue deux grandes familles de garanties :
- Les garanties réelles (hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, ou nantissement), formalisées par un acte notarié. Pour se rembourser, la banque peut saisir directement le bien en cas de défaut
- La garantie personnelle (ou cautionnement) : il existe différentes sociétés de cautionnement (ou organismes de caution), qui se substituent à l’emprunteur auprès de la banque en cas de défaut.
Les flexibilités : des coûts à négocier
Il est important que vous preniez en compte les différents éléments qui peuvent affecter votre situation financière pendant la durée de votre emprunt.
En effet, le calcul de vos mensualités se fait sur la base de votre situation initiale mais rien ne garantit qu’elle n’évolue pas après quelques années. Naissances, divorces, déménagements, héritages : la vie comporte toujours une importante part d’imprévu. Il est donc important que vous intégriez cette composante au moment où vous fixez les conditions de remboursement de votre emprunt.
Certains dispositifs comme la modulation ou le report d’échéances vous permettent de baisser le montant de vos mensualités ou de reporter la totalité de la mensualité à la fin de votre prêt. Il est donc possible de négocier le tarif de ces flexibilités avant la signature des offres pour réduire le coût du crédit.
Les frais de mise en place à payer à ajouter aux coûts du crédit
Selon la formule que vous choisissez pour trouver votre prêt, vous aurez à payer des frais de dossier auprès de la banque. Ces frais servent à couvrir toute l’étude de votre dossier de demande de prêt. Ils peuvent représenter jusqu’à 1 % du montant du crédit.
Si votre projet est déjà bien avancé, nous vous conseillons d’utiliser des simulateurs de prêt en ligne comme celui de Pretto, pour faire un point sur votre situation.
