Alors que les taux d’emprunt (et les températures) en France battent des records sans précédent, Arnaud Guilleux, CEO de monemprunt.com, révèle le classement des 10 villes les plus propices à un investissement Pinel, déficit foncier ou Denormandie en 2019.
Loi Pinel et déficit foncier : les 5 villes où investir en 2019
On en présente plus la loi Pinel. Produit-phare de la défiscalisation immobilière, son zonage a fait l’objet d’une révision en 2019. Exit désormais les zones B2 et C, le dispositif se focalise uniquement sur les villes marquées par une très forte tension locative. Quant au déficit foncier, il s’agit d’un mécanisme qui consiste, pour un propriétaire (ou un bailleur), à déduire de son revenu net imposable la différence entre ses revenus locatifs et les charges qu’il supporte pour la location du bien (travaux, charges de copropriété, primes d’assurance, taxe foncière, etc.). Un dispositif particulièrement approprié lorsqu’on se situe dans les hautes tranches d’imposition (30% et plus).
C’est donc sans grande surprise que, dans le top 5 des villes Pinel, on retrouve certaines des plus grandes villes de France, mais pas forcément dans l’ordre attendu :
- Toulouse (31)
- Rennes (32)
- Paris
- Nantes
- Bordeaux
Pourquoi ces villes-là ?
Comme le souligne Arnaud Guilleux, la loi Pinel est à la fois une opération immobilière et financière, qui nécessite une bonne connaissance des marchés immobiliers, des promoteurs. Dans les grandes agglomérations et l’Ouest, les prix des centres-villes s’envolent, mais elles continuent d’attirer chaque année toujours plus de nouveaux arrivants.
Selon l’Express, Rennes serait la ville française où il fait le meilleur vivre. Et la 2e, après Nantes, où il fait le meilleur travailler. Toulouse est la première destination française des étudiants (une info capitale, sachant que les loyers en Pinel sont soumis à des conditions de ressources). Paris n’a pas besoin d’explications. Si le centre de la capitale est indéniablement saturé, la « petite couronne »
Quant à Bordeaux, elle a tout simplement été nommée meilleure ville du monde par le Lovely Planet en 2016. Un titre que la belle endormie continue de défendre. En 2018, et ce pour la 5e année consécutive, elle s’est encore illustrée en arrivant en tête du classement des « Great Place To Work ».
Loi Denormandie : les 5 villes où investir en 2019
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, et baptisée après son créateur, Julien Denormandie, le dispositif Denormandie emprunte de nombreuses caractéristiques à la loi Pinel :
- investissement locatif,
- avantage fiscal conditionné par la mise en location,
- mêmes durées de location (6,9 ou 12 ans),
- mêmes pourcentages de réduction (12%, 18% et 21%).
La différence, c’est que là où la loi Pinel cible surtout le neuf, le Denormandie se concentre exclusivement sur l’immobilier ancien, voire vétuste, nécessitant des travaux qui doivent représenter au 25% du prix d’achat du bien. L’objectif de la loi Denormandie est clair : redynamiser les centres-villes marqués par une paupérisation et un exode des riverains et des commerçants. En réhabilitant les logements vétustes dans les villes moyennes, le gouvernement espère relancer l’activité économique en agglomération.
«Pour identifier les meilleures opportunités d’investissement, une bonne méthode consiste à superposer la carte des 222 villes du plan « Cœur de ville et celle des flux migratoires, qui indiquent les villes les plus attractives. ». « La loi De Normandie est une réponse pour relancer l’activité du centre-ville des villes moyennes. L’investisseur parie sur le renouveau d’un quartier »,
Arnaud Guilleux, PDG et co-fondateur de monemprunt.com.
Partant de là, les meilleures communes sont :
- Auxerre (89)
- Carcassonne (11)
- Grasse (06)
- St Nazaire
- Voiron (38)
Pourquoi ces villes-là ?
Pour investir efficacement en Denormandie, l’investisseur a intérêt à miser sur des centres-villes dont les prix n’ont pas explosé, tout en conservant un marché locatif dynamique. Autre élément à scruter : les flux migratoires.
Après 10 années de baisse, le marché Auxerrois remonte depuis deux ans, en témoigne le volume des transactions (en augmentation). Même constat à Carcassonne, où les appartements destinés à la location sont très prisés des jeunes actifs et des étudiants.
Capitale mondiale du parfum, Grasse jouit d’une situation particulièrement avantageuse sur la Côte d’Azur, malgré une offre supérieure à la demande.
À Saint-Nazaire, la tendance s’inverse sur le marché de l’immobilier. Après des années de stagnation, la demande est redevenue supérieure à l’offre. Le prix des logements dans la ville a augmenté de +13,5 % sur l’année.
Pôle commercial majeur en Isère, Voiron répond favorablement aux exigences de l’investissement Denormandie :
- ville dynamique,
- génératrice d’emplois,
- à moins d’une demi-heure de Grenoble,
- située dans un bassin de vie de près de 100 000 âmes.
