Si vous avez besoin de dégager des liquidités pour financer un projet, le crédit hypothécaire peut être une bonne option. En hypothéquant un bien ou en nantissant des actifs financiers comme des actions, des obligations ou une assurance vie, vous pouvez préserver votre trésorerie personnelle pour financer à crédit ce projet.
Comment fonctionne le crédit hypothécaire ?
Il s’agit d’un crédit à taux fixe ou variable. Comme tous les prêts immobiliers qui sont octroyés sans passer par les sociétés de cautionnement, ce prêt est garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur.
Le principe du crédit hypothécaire permet à l’établissement financier prêteur de saisir le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement des mensualités. Il peut ainsi mettre en vente le bien et rembourser le crédit ainsi que les intérêts de retard et autres frais. La différence avec un crédit « classique » est donc que vous êtes déjà propriétaire du bien que vous apportez en garantie.
Le crédit hypothécaire est bien souvent accordé sur des durées de 2 à 15 ans avec des taux d’intérêt légèrement plus élevés que ceux du marché. Comme pour un crédit immobilier, les banques étudient votre capacité d’endettement pour déterminer si vous serez à même de rembourser les mensualités.
Elles accordent une attention particulière au taux d’endettement à ne pas dépasser (35 %), qui a été revu à la hausse en début d’année suite à la mise à jour des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.
En ce qui concerne le montant du prêt hypothécaire accordé par la banque, il dépend de la valeur du bien immobilier hypothéqué. Cette valeur est dans la plupart des cas déterminée par un expert immobilier mandaté par la banque. Cependant l’estimation de ce professionnel est bien souvent moins élevée que sa valeur sur le marché. Une fois cette estimation faite, la banque vous accordera un financement compris entre 40 et 70 % de la valeur nette du bien.
Cette quotité d’intervention dépend de plusieurs critères comme l’emplacement, la qualité et l’usage du bien (résidentiel, commercial…), mais aussi du type de prêt demandé. Vous avez en effet la possibilité de souscrire à un crédit amortissable classique ou à un crédit in fine. Si vous choisissez un prêt in fine, alors vous ne rembourserez que les intérêts de votre prêt pendant toute sa durée et vous remboursez le crédit dans sa totalité à l’échéance de ce dernier. Dans ce cas, la durée du prêt sera généralement comprise entre 2 et 7 ans.
Enfin, le crédit hypothécaire peut être « affecté » ou « non affecté ». Les banques ont besoin de s’assurer de l’objet de ce financement (pour s’assurer entre autres qu’elles ne financent pas d’opérations frauduleuses) et c’est pourquoi de manière générale elles sont plus favorables aux prêts hypothécaires affectés qui leur permet de connaitre concrètement l’utilisation des fonds qu’elles débloquent.
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Financer un achat immobilier à l’étranger
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en dehors de France en vue d’en faire votre résidence secondaire ou bien pour réaliser un investissement locatif et préparer votre retraite par exemple, vous pouvez contacter les banques locales, mais vous vous heurterez potentiellement à la barrière de la langue et aux procédures qui ne seront pas tout à fait les mêmes qu’en France. Dans ce cadre avoir recours au crédit hypothécaire est donc intéressant.
Pour éviter certains écueils lors de votre achat immobilier, il est nécessaire de bien préparer votre projet en amont de votre acquisition. S’il s’agit d’un projet dans la zone Europe vous pouvez vous rendre sur le site J’achète mon Logement recommandé par les Notaires d’Europe. Vous disposerez de fiches détaillées sur chaque pays.
Soyez notamment attentifs aux démarches administratives, car la législation européenne en matière d’immobilier varie d’un pays à l’autre. Le délai de réflexion et le droit de rétractation n’existent par exemple pas toujours si vous signez un avant-contrat. C’est par exemple le cas en Espagne, en Belgique et en Angleterre.
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Rachat de soulte dans le cadre d’une séparation ou du financement de droits de succession
La soulte est la somme due par une personne lors d’un divorce, d’une séparation, d’un partage d’indivision ou d’une succession dans le cas où cette personne souhaite conserver un bien immobilier acquis en indivision avec une ou plusieurs autres personnes. Si vous ne souhaitez pas vendre le bien immobilier, vous pouvez décider de le racheter. Dans ce cas, vous versez une somme à l’autre partie, qu’on appelle soulte, afin d’en devenir l’unique propriétaire et mettre ainsi un terme à l’indivision.
Le montant de cette soulte est déterminé par votre notaire à qui vous devez demander un projet de licitation. Elle correspond à votre quote-part de la valeur nette du bien immobilier. Elle est calculée de la manière suivante :
(valeur du bien – le crédit restant)* la quotité du bien à racheter.
En complément de cette soulte, vous devez également racheter le crédit en cours afin que l’établissement financier octroie le crédit au seul propriétaire restant en prenant bien souvent sa caution personnelle et une garantie sur le bien immobilier.
Pour déterminer si votre capacité d’emprunt est suffisante et quel type de prêt (amortissable ou in fine) est le plus adapté, adressez-vous à un courtier spécialisé en crédit hypothécaire.
Le rachat de soulte est également une solution au paiement de droits de succession. L’effort de trésorerie nécessaire pour régler ces frais de succession et racheter si nécessaire le bien acquis aux coïndivisaires est bien souvent conséquent. Le crédit hypothécaire vous permet dans ce cas de dégager des liquidités de votre patrimoine immobilier pour payer tout cela.
Financer l’acquisition d’un investissement en démembrement
En contractant un crédit hypothécaire avec une garantie déplacée sur un bien immobilier que vous détenez déjà, vous pouvez également réaliser l’acquisition d’un investissement en démembrement comme dans le cas de biens immobiliers en viager.
Bien qu’il soit possible d’hypothéquer la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien immobilier, les banques refusent de le faire. C’est pour cette raison qu’il faudra bien souvent passer par un crédit hypothécaire sur un autre bien pour faire l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien immobilier.
