En pleine crise du logement, la nouvelle est tombée : le Pinel ne survivra pas à 2024. Que retenir des annonces de Matignon ? Est-il trop tard pour profiter du dispositif ? C’est l’heure du bilan.
Chronique d’une fin annoncée
Le Conseil national de la refondation (CNR) l’a annoncé : le Pinel ne sera pas reconduit après fin 2024. Une déclaration qui ébranle un marché du neuf en berne, mais qui n’a rien de si étonnant. Certains signes avant-coureurs permettaient de prédire l’essoufflement du dispositif. À commencer par une réduction d’impôt amoindrie depuis le 1er janvier 2023 :
- 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,
- 15 % du prix d’acquisition sur 9 ans,
- 17,5 % du prix d’acquisition sur 12 ans.
Une façon de désengager en douceur les investisseurs. Pendant près de 10 ans, le Pinel aura été très sollicité : il représente 48 % des ventes de logements neufs. Alors pourquoi ce coup d’arrêt ?
Première raison : le dispositif coûte cher. Le Pinel a été créé pour loger des ménages modestes à moindres frais pour l’État, puisque le prix d’achat était pris en charge par les particuliers. Malgré tout, les calculs ne sont pas bons : en 2023, le dispositif aura coûté 1,53 milliard à l’État, pour une économie locative de seulement 107 millions d’euros par an.
En d’autres termes, le Pinel ne remplit pas ses objectifs. Il profiterait davantage aux investisseurs (jusqu’à 63 000 euros d’économies d’impôts) qu’aux locataires, malgré des loyers plafonnés.
L’État va donc orienter ses efforts vers le logement locatif intermédiaire et prévoit déjà un rachat massif de biens neufs : avec la crise du logement actuel, ils sont 47 000 encore disponibles qui vont être reconvertis en logements sociaux.
Pas de successeur fiscal pour le Pinel, donc. Raison supplémentaire de profiter du dispositif tant qu’il existe encore ?
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Dernier appel avant fermeture
Faut-il investir en Pinel à tout prix ? La question se pose : non seulement la réduction d’impôt est descendue d’un cran en 2023, mais elle va encore diminuer en 2024 :
- 9 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,
- 12 % du prix d’acquisition sur 9 ans,
- 14 % du prix d’acquisition sur 12 ans.
Vous l’aurez compris : plus vous attendez, plus la carotte fiscale est rabotée. Mais il existe une parade. Elle permet de profiter de la réduction d’impôt initiale, soit :
- 12 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
Cette parade a un nom : il s’agit du Pinel +, aussi appelé Super Pinel. Pourquoi cette exception à la règle ? Parce que le Pinel + met la barre plus haut. Pour y être éligible, un bien doit non seulement cocher toutes les cases du Pinel classique (être neuf, en zone tendue, dans un habitat collectif, avoir un prix d’acquisition 300 000 euros maximum…) mais aussi :
- afficher une performance énergétique supérieure à la RE 2020 (Réglementation environnementale) ;
- avoir un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B en 2023, et A en 2024 ;
- offrir une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- disposer d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- avoir deux orientations différentes dès que le bien comporte 3 pièces ou plus.
Bref, en 2023, le Pinel, ça se mérite !
La bonne nouvelle dans tout ça ? En 2023, l’offre dépasse la demande : les biens immobiliers neufs ou en VEFA sont nombreux et il y a fort à parier que les promoteurs vont tout faire pour expédier leurs programmes : frais de notaire offerts, rabais sur les prix…
En un mot, vous pouvez faire d’une pierre trois coups : acquérir un logement locatif avec un bon DPE, négocier un prix avantageux... et profiter d’une réduction d’impôt jusqu’en 2036.
Chez Climb, nos conseillers en finances personnelles vous aident à choisir les meilleurs biens Pinel pour un investissement réussi sur toute la ligne.
