La colocation est-elle une bonne solution pour un investissement locatif ? En fonction de l'emplacement et de la ville choisie, la rentabilité locative d'une colocation pouvait atteindre 6 à 12 % jusqu'à fin 2022. Malheureusement, l'inflation et la remontée des taux de crédit sont depuis passées par là. Mais la logique reste la même en comparaison d'autres types d'investissements alors, sans hésitation : oui, investir dans une colocation est une excellente option… à condition de faire les bons choix de l’achat du bien aux différentes options propres au bail de colocation.
Pourquoi investir dans une colocation ?
Investir dans une colocation peut offrir un rendement locatif élevé grâce aux loyers multiples, réduire le risque de vacances locatives en cas de départ d'un colocataire et minimiser le risque de loyers impayés en répartissant la responsabilité entre plusieurs occupants. Cependant, il est important de bien étudier les avantages et les défis potentiels avant de prendre votre décision d'investissement locatif.
Avantage #1 : un rendement locatif élevé
La colocation peut offrir un rendement locatif plus élevé par rapport à la location traditionnelle. En partageant l'espace avec plusieurs colocataires, vous percevez des loyers plus élevés au total que si, par exemple, vous louiez le même bien à une seule personne ou à une famille.
En effet, chaque colocataire paie un loyer individuel, ce qui permet d'optimiser les revenus générés par le bien immobilier.
Avantage #2 : une diminution du risque de vacances locatives
La colocation réduit le risque de vacances locatives, c'est-à-dire la période pendant laquelle votre bien reste inoccupé et ne génère pas de revenus.
Si l'un des colocataires décide de quitter les lieux, les autres colocataires continueront à payer leur part de loyer, ce qui vous permettra de maintenir une certaine stabilité financière. En cas de bail de colocation solidaire, les colocataires devront même compléter le manque à gagner dû au départ de l'un d'entre eux.
De plus, les colocations sont très recherchées, notamment dans les grandes villes, ce qui signifie que vous pouvez remplacer rapidement un colocataire qui part, minimisant ainsi la durée d'inoccupation du bien.
Avantage #3 : un faible risque de loyers impayés
La colocation peut également réduire le risque de loyers impayés. En ayant plusieurs colocataires, le risque que tous les occupants ne paient pas leur part du loyer est très faible.
En bail solidaire, si l'un des colocataires rencontre des difficultés financières, les autres peuvent compenser en payant une part supplémentaire temporairement.
En cas de contrats de location individuels et de loyers impayés, vous engagez une procédure de recouvrement auprès d'un seul occupant plutôt que d'avoir à engager des poursuites contre tous les colocataires.
Quels sont les inconvénients d'une colocation ?
Cependant, il est important de noter que la colocation présente également des défis potentiels, tels que la gestion des relations entre les colocataires, les responsabilités partagées et la nécessité de trouver des locataires compatibles. Il est important de mettre en place des contrats de location clairs et d'établir des règles pour éviter les conflits potentiels. Pour y parvenir, commencez par mettre en place une charte de colocation.
Quel type de locataire est susceptible de choisir la colocation ?
La colocation s'adresse à différents types de locataires, en fonction de leurs besoins et de leurs préférences. Voici quelques profils de locataires qui sont souvent attirés par la colocation :
Étudiants : la colocation est très populaire parmi les étudiants, en particulier ceux qui quittent leur domicile familial pour poursuivre leurs études dans une autre ville. La colocation leur offre une option abordable et conviviale pour se loger, en partageant les frais avec d'autres colocataires.
Jeunes actifs : les jeunes professionnels qui viennent de commencer leur carrière et qui cherchent à économiser sur les coûts de logement sont également attirés par la colocation. Cela leur permet de vivre dans une zone urbaine ou proche de leur lieu de travail, tout en répartissant les charges avec d'autres colocataires.
Expatriés ou étrangers : les personnes qui s'installent dans un nouveau pays ou qui travaillent temporairement à l'étranger peuvent opter pour la colocation comme une manière de rencontrer de nouvelles personnes et de s'intégrer plus facilement dans un environnement inconnu. La colocation offre souvent une atmosphère conviviale et facilite l'adaptation à un nouvel environnement.
Jeunes couples ou amis : parfois, des couples ou des groupes d'amis choisissent la colocation pour partager un logement et réduire les coûts. Cela leur permet de vivre ensemble tout en bénéficiant d'une plus grande flexibilité financière.
Il est important de noter que les motivations des locataires peuvent varier. Certains recherchent principalement un logement abordable, tandis que d'autres apprécient les aspects sociaux et la possibilité de partager des expériences avec d'autres colocataires.
En tant que propriétaire, il est essentiel de comprendre le marché locatif de votre région et les types de locataires qui sont attirés par la colocation. Cela vous aidera à adapter votre offre en fonction des besoins spécifiques de votre marché cible.
Dans quel type de logement investir pour une colocation ?
Lorsque vous envisagez d'investir dans une colocation, certains types de logements sont plus adaptés que d'autres. Voici quelques options courantes pour investir dans une colocation :
Appartements spacieux : les appartements avec plusieurs chambres sont un choix populaire pour la colocation. Recherchez des appartements dotés de chambres de taille décente et d'espaces communs suffisamment grands pour que les colocataires puissent vivre confortablement ensemble. Logiquement, vous recherchez donc à minima un T3 avec 2 chambres.
Appartements avec travaux : avec un prix moins important à l'achat, un appartement qui nécessite de gros travaux de rénovations c'est aussi un appartement dont vous pouvez remanier la disposition pour l'adapter à la colocation. Pensez-y !
Maisons individuelles : Les maisons individuelles offrent généralement plus d'espace que les appartements, ce qui peut être attrayant pour les colocataires. Recherchez des maisons avec plusieurs chambres et des espaces communs tels que le salon, la cuisine et la salle à manger ou encore un extérieur.
Assurez-vous de vérifier la demande locative dans la région où vous souhaitez investir, car certaines zones peuvent être plus propices à la colocation que d'autres. Pour cela, vous pouvez rapidement et simplement effectuer une recherche sur Leboncoin afin de voir si l'offre de logements en colocation est importante. De plus, tenez compte des besoins et des préférences des colocataires potentiels, tels que l'emplacement, les commodités à proximité, le stationnement, etc.
Quel contrat de bail choisir pour louer son bien en colocation ?
Le choix du bail individuel, un contrat pour chaque colocataire
Cette option consiste à établir un contrat de bail individuel avec chaque colocataire. Chaque colocataire signe un contrat distinct pour sa propre chambre ou partie privative et partage les espaces communs avec les autres colocataires. Dans ce cas, chaque colocataire est responsable de son propre loyer et de ses charges, sans être solidairement responsable des autres colocataires.
Le choix du bail solidaire, un contrat unique pour tous les colocataires
Ce type de contrat, souvent appelé "bail solidaire" ou "bail unique", permet de louer l'ensemble du bien à un groupe de colocataires. Dans ce cas, tous les colocataires sont signataires du bail et sont solidairement responsables du paiement du loyer et des charges. Cela signifie que si l'un des colocataires ne paie pas sa part, les autres colocataires sont tenus de le faire.
Attention, si ce modèle de bail est plus avantageux pour le bailleur, il est aussi plus contraignant et donc moins attractif pour les colocataires.
Utilisez un modèle de bail pour éviter toute erreur
Signer un bail de colocation revient à prendre des engagements envers plusieurs locataires. Simplifiez vous la vie et évitez tout risque de litige. Éditez, partagez et signez votre bail de colocation avec un logiciel de gestion locative en ligne comme BailFacile. Vous obtiendrez ainsi un contrat conforme et complet (clauses spécifiques à la colocation, annexes du bail, etc.).
Compléter le bail par une charte de colocation
En outre, il est recommandé d'inclure certaines clauses spécifiques dans le contrat de bail pour régir les règles de vie en colocation, telles que la répartition des charges, les modalités de départ anticipé d'un colocataire, l'utilisation des espaces communs, etc.
Faut-il louer sa colocation en meublé ou en nu ?
L’impact d'une location meublée ou vide sur le contrat bail de colocation
La décision de louer une colocation meublée ou non meublée dépend de plusieurs facteurs, tels que le marché locatif, les préférences des colocataires potentiels et vos propres objectifs en tant qu'investisseur. Examinons les avantages et les considérations liés à chaque option :
Pour la location meublée :
- Plus d'attractivité pour les colocataires : les colocations meublées peuvent être plus attrayantes pour certains locataires, en particulier ceux qui cherchent à éviter les tracas liés à l'achat et au transport de meubles. Cela peut augmenter la demande pour votre colocation et réduire le risque de vacances locatives.
- Loyers plus élevés : les colocations meublées permettent généralement de facturer des loyers plus élevés en raison de la valeur ajoutée des meubles. Cela peut contribuer à un rendement locatif plus élevé.
- Dépréciation et avantages fiscaux : la location meublée peut offrir des avantages fiscaux tels que la déduction de certains frais liés aux meubles et à leur entretien ou leur changement.
Pour la location non meublée :
- Coûts initiaux réduits : la location non meublée vous permet d'éviter les dépenses initiales liées à l'achat et à l'ameublement du bien. Cela peut être avantageux si vous avez un budget limité ou si vous préférez investir dans d'autres aspects de la propriété.
- Flexibilité pour les colocataires : la location non meublée permet aux colocataires de personnaliser leur espace avec leurs propres meubles et décorations. Cela peut les rendre plus satisfaits et plus enclins à rester plus longtemps.
- Moins d'entretien : en tant que propriétaire, vous n'avez pas à vous occuper de l'entretien des meubles et des éventuels remplacements en cas de dommages. Cela peut simplifier la gestion de la colocation.
Le mobilier à prévoir pour une colocation meublée
En France, pour une colocation meublée, il est obligatoire de fournir un ensemble de meubles et équipements afin de répondre aux besoins de base des colocataires. Voici une liste générale des éléments à prévoir :
Le logement loué en meublé doit comporter au minimum :
- literie avec couette ou couverture ;
- volets ou rideaux dans les chambres ;
- table ;
- sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)
Le logement meublé doit également incorporer les éléments indispensables à la préparation des repas :
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°C.
Enfin, pour la prise des repas, le bailleur doit également vous fournir le nécessaire :
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas (assiettes, couverts, verres, etc.) ;
- des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc.).
- Pour terminer, voici une liste des équipements facultatifs mais fortement appréciés :
- le lave-linge ;
- la télévision ;
- internet ;
- le linge de maison (draps, serviettes de bain, torchons, etc.) ;
- le lave-vaisselle.
